El mercado inmobiliario dominicano mantiene un foco evidente: la vivienda económica. De acuerdo con la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), cerca del 60% de los proyectos en ejecución en el país corresponden a unidades cuyo precio mayor es de RD$5.5 millones, el margen establecido por ley para ser consideradas de bajo costo. Sin retención, el debe habitacional, aun supera 1.4 millones de familias.

Durante una reconocimiento al circular elDinero, la presidenta de Acoprovi, Annerys Meléndez, explicó que la maduro parte de los proyectos de bajo costo se localizan en tres áreas: Santo Domingo Este, una franja del Distrito Doméstico y Santiago. “En vivienda de bajo costo hay tres localidades fundamentales: Santo Domingo Este, Distrito Doméstico poquito y Santiago. O sea, son las tres localidades donde hay más”, precisó.

El Gran Santo Domingo, que albarca el Distrito Doméstico y los municipios Ideal, Este y Oeste, concentra cerca del 70% de la actividad constructiva a nivel doméstico, de acuerdo con estadísticas del Tarea de la Vivienda y Edificaciones (Mivhed). “Eso quiere afirmar que cuando usted mire el Gran Santo Domingo, usted más o menos puede inferir y afirmar qué está pasando a nivel del país completo”, agregó.

Durante el primer semestre del 2025, las provincias con maduro cantidad de licencias de construcción emitidas fueron Santo Domingo, con un total acumulado de 168 licencias (75 en el primer trimestre y 93 en el segundo), seguida de La Altagracia con 154 (68 + 86) y el Distrito Doméstico con 138 (61 + 77).

Según las proyecciones de la Oficina Doméstico de Estadística (ONE) para este año, Santo Domingo y al Distrito Doméstico se sitúan como las localidades con mayores poblaciones proyectadas, con 3,197,686 y 1,080,010 habitantes, respectivamente. Estos datos muestran que las zonas más densamente pobladas concentran una maduro demanda de desarrollos urbanos, tanto para fines habitacionales como comerciales.

En contraste, varias provincias registraron una herido teledifusión de licencias durante el semestre. Bahoruco y María Trinidad Sánchez, por ejemplo, solo reportaron una atrevimiento en cada trimestre, para un total de dos licencias en el semestre. Otras como Azua, San Juan, Monte Cristi, Hermanas Mirabal, Santiago Rodríguez y San José de Ocoa igualmente reportaron cifras mínimas, con una sola atrevimiento aprobada durante todo el semestre, lo que podría indicar beocio actividad constructiva o beocio presión demográfica en esas zonas.

Incentivo

El maniquí de vivienda económica está respaldado por incentivos fiscales como el bono ITBIS y el bono vivienda. Sin retención, estos posibles se ven limitados por el presupuesto habitable, lo que genera incertidumbre para los compradores y los desarrolladores.

“El problema que tenemos es que los únicos incentivos que tenemos en este país son para la vivienda de bajo costo a través de bono ITBIS y bono vivienda, que tienen un margen, porque hay un margen presupuestario que no debió deber sido”, explicó la presidenta de Acoprovi.

Meléndez recordó que la Ley 189-11, que creó el bono ITBIS, planteaba un esquema de devolución en el que el beneficio debía aumentar en la medida en que se recaudara más. “Mientras más ITBIS hay, debiera deber más bonos. No sucede así”, lamentó.

Por otra parte de estos mecanismos, existen programas específicos como Clan Atinado y Mi Vivienda, que incluyen incentivos adicionales enfocados en mujeres jefas de hogar y familias en situación de vulnerabilidad. Aunque positivos, Meléndez advirtió que son insuficientes: “Son muy positivos, pero no dan abasto en buen dominicano. Hay una serie larguísima de familias en demora”.

Débito habitacional

El desafío más vasto sigue siendo el debe habitacional, que se divide en dos componentes: el cuantitativo, vinculado a la desidia de viviendas suficientes, y el cualitativo, relacionado con hogares en malas condiciones.

“Estamos hablando de más de 1,400,000 familias en debe”, afirmó Meléndez. “El cuantitativo son casi 400,000 que pueden comprar, pero el que vive al banda de un río o en una cañada igualmente necesita mejorar. Ese número anda en 1,070,000, más o menos”.

La magnitud del problema, sostuvo, obliga a replantear el enfoque de las políticas públicas. “No es un chin siquiera. Aquí el debe habitacional, ya sea cuantitativo o cualitativo, es altísimo. Y por ahí es que se debe motivar al Gobierno a hacer caso a las propuestas que hemos hecho”, añadió.

Para Acoprovi, la esencia ahora es certificar que las familias puedan lograr a créditos, subsidios al inquilinato o incentivos directos para financiar la operación. “Tenemos que pensar en mecanismos que posibiliten el ataque, ya sea a través de un préstamo o de un subsidio al inquilinato”, insistió.

Tasas de interés

A los problemas estructurales se suma el impacto de las tasas de interés en los créditos hipotecarios. Meléndez recordó que los proyectos inmobiliarios son de extenso plazo, por lo que un aumento en el costo del parné afecta tanto a compradores como a constructores.

“Usted tomó esa osadía hace dos o tres abriles. Luego compró y dos abriles a posteriori usted tiene un producto para entrega. Entonces, usted está entregando hoy lo que compró hace dos abriles y hace dos abriles para acá la tasa está 50% más”, explicó.

Esto significa que familias que inicialmente proyectaban una cuota mensual de RD$30,000 o RD$40,000 se enfrentan ahora a pagos de RD$50,000 o RD$60,000, sin que sus ingresos hayan crecido en la misma proporción. El resultado es una presión creciente sobre los presupuestos familiares, lo que en algunos casos obliga a devolver la vivienda o a posponer la operación.

Para la presidenta de Acoprovi, se negociación de un lucha que trasciende al sector privado y requiere de voluntad política y coordinación interinstitucional.