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Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.
Las convenciones contractuales, como lo es el entendimiento de arrendamiento o arrendamiento, es una consecuencia de la autonomía de la voluntad de las partes, prevista en el artículo 1134 del Código Civil, y luego contentiva de la cláusula o condición resolutoria, la que siempre es sobreentendida en los términos del artículo 1184 del Código Civil, relativa a los contratos sinalagmáticos, para el caso de que una de las partes no cumpla su obligación.
En nuestro ordenamiento forense, según lo establecen las reglas de la responsabilidad civil contractual, la cual tiene su fundamento en los artículos 1142 y siguientes del Código Civil, el incumplimiento o la inobservancia del deudor de la obligación, se sanciona con el cuota de los daños que sean en realidad una consecuencia directa de la yerro de su cumplimiento y de su manotear, daños estos que pueden ser materiales y morales.
Adentro de las obligaciones principales del alquilado están la de usar la cosa arrendada como un buen padre de tribu con arreglo al destino para el cual se le dio, y remunerar el precio del arrendamiento en los plazos convenidos (art. 1728 del Código Civil).
Mientras que adentro de las obligaciones que tiene el casero frente al alquilado o inquilino, el artículo 1719 del Código Civil, dispone: “Está obligado el casero, por la naturaleza del entendimiento, y sin que haya obligación de ninguna acuerdo particular: 1° a entregar al alquilado la cosa arrendada; 2° a conservarla en estado de servir para el uso para que ha sido alquilada; 3° a dejar al alquilado el disfrute pacífico por el tiempo del arrendamiento”.
Asimismo, para el tema que nos concierne en esta oportunidad, el artículo 21 del Decreto No. 4807, sobre Alquileres de Casas y Desahucios, el cual reza de la próximo modo: “Queda prohibido al propietario realizar en las casas, apartamentos o habitaciones alquiladas, cualesquiera maniobras o estratagema, que tiendan a disminuir las condiciones de habitabilidad de las mismas, tales como clausura de agua o luz, supresión parcial o total de techos, o tabiques, etcétera”.
En virtud de las disposiciones legales antaño citadas, es conforme a Derecho que el casero está obligado a perdurar al alquilado en el regodeo pacífico del objeto del arrendamiento por todo el tiempo de vigencia del entendimiento, obligación que no se extiende a las perturbaciones de hecho que los terceros causen en el uso del inmueble arrendado, esto es, que el casero sólo argumenta por las perturbaciones de derecho causadas por terceros y por perturbaciones causadas por él mismo, tanto de hecho como de derecho.
Definiendo la figura jurídica del usufructo, el cual es un derecho positivo que confiere al usufructuario el derecho a disfrutar los caudal ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. De lo que se colige además, que, en el caso de alquileres, el propietario no puede perturbar al inquilino mientras la vigencia del entendimiento de arrendamiento.
De modo enunciativa, no así limitativa, podemos mencionar algunas casuísticas en que las partes en un entendimiento de arrendamiento pueden comprometer su responsabilidad civil, como sería, por ejemplo:
Que el casero rescinde unilateralmente el entendimiento de inquilinato antaño de la presentación del termino y realice un desalojo sin autorización legal, alegando que la inquilina ha subalquilado estándole prohibido hacerlo. En este caso, el casero ha incumplido sus obligaciones contractuales, al no permitirle al alquilado o inquilino, el disfrute pacífico del inmueble arrendado por el tiempo estipulado, conforme lo establece el citado ordinal 3ro. del artículo 1719 del Código Civil. El casero, frente a el incumplimiento del inquilino, debe perseguir la resiliación del entendimiento judicialmente, conforme el citado artículo 1184 del Código Civil, y no proceder a su resolución autónomo ni mucho menos al desahucio del inquilino sin la intervención de una audacia legal definitiva, toda vez que nadie puede hacerse equidad por sí mismo.
Incurre en responsabilidad el casero que arrienda un inmueble a una persona estando vivo un entendimiento de arrendamiento mencionado.
Compromete su responsabilidad, el centro médico que desaloja intempestivamente a un médico de sus instalaciones sin agotar el procedimiento para resiliar el entendimiento de arrendamiento o arrendamiento, adoptando medidas de presión para expulsarlo y suspendiéndole su derecho a ingresar pacientes y atender consultas de emergencia (SCJ, 1ra. Sala, 26 de agosto de 2020, núm., 113, B.J. 1317, pp. 920-928).
Incurre en responsabilidad, el casero que desaloja a un inquilino alegando que se prostitución de un entendimiento de hospedaje, sin que el mismo se configure en los hechos. Cuando construye una cuarta planta sin la autorización previa del Control de alquileres ni planos aprobados, causándole daños al inquilino. Todavía, cuando no avisa al inquilino con 60 días de delantera la traspaso del inmueble alquilado, a pesar de haberse obligado a ello en el entendimiento.
Existe el delito de impedimento de habitabilidad, el cual se manifiesta cuando aun estando vivo el entendimiento de arrendamiento o de arrendamiento entre las partes, el casero o propietario impide al alquilado o inquilino/a, el comunicación a su casa o negocio, colocando, por ejemplo, candados a la puerta de la entrada, quedando allí adentro el enseres y mercadería que sirven de explotación o de vivienda natural.
Cuando el propietario o casero manifiesta este tipo de conducta frente a un inquilino o alquilado a quien le tiene alquilado un inmueble, se inscribe adentro de la disminución o menoscabo del derecho del inquilino a disfrutar pacíficamente de la cosa alquilada, máxime cuando se procede, por ejemplo, al desprendimiento de aluzinc, taparle una ventana al inmueble alquilado, elevando una muro con bloques de cemento en un callejón aledaño, lo que evidentemente tipifica, a criterio de la de la Suprema Corte de Neutralidad, en el delito de habitabilidad.
La comisión que los hechos, que a modo de ejemplo hemos establecido anteriormente, configuran a cargo del prevenido, el delito previsto por el citado artículo 21 del Decreto 4807, acompañado por el mentado artículo 1719 del Código Civil, que prohíbe a los propietarios de casas en arrendamiento, realizar en las mismas cualesquiera maniobras, estrategias o actos que tiendan a menoscabar e impedir la habitabilidad de los mismos.
En materia de incendio, una vez queda comprobado que el mismo se originó en el interior del inmueble alquilado, existe la presunción -juris tantum- de que el inquilino es el responsable de las daños ocasionados, sin la obligación de que se pruebe una yerro a su cargo, sin retención, esta presunción puede ser destruida probando que el incendio fue causado por caso fortuito, fuerza maduro, por vicio de construcción o que el fuego se comunicó por una casa vecina, en virtud de lo que establece el artículo 1733 del Código Civil.
Finalmente, permitir que los particulares, cual que sea la razón que invoquen, se hagan equidad por sí mismos, conducirían a prácticas aberrantes reñidas con los más elementales principios que regulan la convivencia pacífica y civilizada entre las personas, “sería alojar el injusticia” y contribuiría con “el caos y la caos” en la sociedad, empujando al ciudadano frente a la impotencia y “desamparo”, a la venganza privada o hacer equidad por su propia cuenta o fuera del Estado, el cual está prohibido por la ley y la Constitución.
