La entrada en vigencia de la Ley 368 22 de Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos establece, por primera vez, un ámbito genérico para uso de suelo, planificación urbana y asentamientos humanos en el país. Sin retención, su articulación concreta con la política de vivienda asequible sigue siendo inconclusa, lo cual deja un espacio de aventura para que los desarrollos inmobiliarios de interés social queden fuera de la dinámica norma.

La ley, que aunque data de 2022, todavía no se está aplicando de forma completa, incorpora principios sólidos como equidad, habitabilidad y incremento sostenible, los cuales apuntan al ataque universal a vivienda digna. Pero en la ejercicio, la transición del principio judicial al diseño urbano y a la obra concreta mediante incentivos y herramientas de mercado aún no está claramente definida.

Un ambiente esencia es que el herramienta normativo no vincula explícitamente la zonificación con obligatorios desarrollos de vivienda asequible. Por ejemplo, los planes municipales de ordenamiento territorial (PMOT) reclaman detallar usos mixtos, densidades, criterios de inclusión y mecanismos de cooperación público-privada, pero esos mecanismos no se detallan con suficiencia. Sin esa articulación, el aventura es que los suelos de maduro valencia se destinen a proyectos de fastuosidad y no a vivienda de interés social.

La ley delega mucho trabajo a los gobiernos municipales para elaborar planes locales u ordenanzas específicas, lo que es correcto en lo técnico, pero plantea un batalla de implementación. Muchas alcaldías carecen de capacidad financiera, institucional y técnica para formular y hacer cumplir planes eficientes que incluyan vivienda asequible como componente central.

Otro punto es la función social de la propiedad reconocida en la ley, que establece que el uso del suelo debe respetar la “función social” de la propiedad. Este mandato constitucional es una palanca para apremiar al sector privado a considerar desarrollos asequibles, pero sin reglamentación específica, el poder de exigencia efectivo queda circunscrito.

En el ámbito de inversión privada e inmobiliaria, la errata de certezas genera errata de apetito por proyectos inclusivos. Los inversionistas valoran transparencia, plazos, riesgos claros y seguridad jurídica. Si los incentivos para vivienda asequible no acompañan la norma de uso del suelo, el mercado mayoritario seguirá dirigido a productos de detención ganancia y la vivienda para estratos medios-bajos quedará relegada.

Encima, la ley no aborda con profundidad la accesibilidad financiera del hogar, ni establece mecanismos de subsidio vinculados al uso de suelo. Es sostener, la mera disposición de suelo clasificado para uso urbano no garantiza que habrá vivienda asequible.

La nueva ley de ordenamiento territorial dominicana marca un hito normativo, pero por sí sola no resolverá la crisis de viviendas asequibles. El desafío efectivo está en traducir esos principios legales en instrumentos concretos que garanticen tanto suelo adecuado como mecanismos financieros e incentivos para vivienda accesible. Si no se articula esa integración, el país corre el aventura de suscitar un buen ámbito legal pero con poco emoción efectivo.