El autor es titulado en Posesiones y Contabilidad. Reside en Santo Domingo

Por Rafael Ramirez Medina

La República Dominicana está a las puertas de aprobar una nueva Ley de Alquileres de Capital Inmuebles y Desahucios, destinada a reemplazar una reglamento que data de 1958. Esta reforma es urgente y necesaria.

La transformación del mercado inmobiliario, la acelerada colonia y la imperiosa menester de proteger tanto a inquilinos como a propietarios justifican plenamente una nueva reglamento.

Sin secuestro, como toda ley que búsqueda equilibrar intereses contrapuestos, este esquema presenta virtudes que deben ser reconocidas y fallas que, de no corregirse, podrían ocasionar posesiones adversos tanto económicos como sociales.

La propuesta legislativa introduce mejoras significativas. Establece límites razonables a los depósitos exigidos, reduciendo a un mayor de dos mensualidades y disponiendo que estos sean gestionados por entidades financieras, lo que garantiza una anciano transparencia.

Adicionalmente, se introduce un registro obligatorio de contratos en el Servicio de la Vivienda y Edificaciones (MIVIED) y una distribución equitativa de los gastos legales, que ahora deberán ser compartidos por ambas partes.

Uno de los avances más sobresalientes es la judicialización rápida del proceso de desahucio, mediante la creación de una demarcación especializada que deberá emitir fallos en un plazo de 30 a 60 días. Esta medida búsqueda poner fin a los largos y engorrosos procesos que afectaban tanto a propietarios como a inquilinos.

A su vez, se penaliza el desalojo forzoso sin orden legislativo, protegiendo al inquilino de actuaciones arbitrarias. La ley incluso prohíbe la discriminación por razones de procedencia, credo, raza o clase social, lo que la alinea con los principios constitucionales de igualdad y dignidad humana.

A pesar de las bondades de esta nueva ley, existen fallos que podrían mermar su efectividad, el esquema presenta importantes debilidades que podrían debilitar su aplicación y producir consecuencias no deseadas como, penalización excesiva al propietario.

La posibilidad de imponer penas de hasta cinco abriles de prisión a un propietario que realice un desalojo fuera del ámbito legislativo puede resultar desproporcionada. Esta disposición podría ocasionar temor e inseguridad jurídica, especialmente entre pequeños propietarios que dependen del locación para complementar sus ingresos.

No se contemplan incentivos fiscales ni mecanismos de compensación para los propietarios que registren sus contratos, lo cual desalienta la formalización del mercado y perpetúa el engendro del locación informal.

Imprecisión en procedimientos esencia

El esquema contempla la figura del secuestro retentivo en caso de mora, pero sin una reglamentación clara. Esto podría prestarse a arbitrariedades, sobre todo si no se definen los límites, condiciones y procesos que garanticen el correcto proceso, no establece un índice de narración o tope mayor para los aumentos anuales de renta, lo que abre la puerta a incrementos discrecionales, especialmente en zonas de ingreso demanda urbana.

El esquema negociación por igual los contratos de vivienda, comerciales, turísticos y otros tipos de arrendamiento. Esta omisión ignora las especificidades de cada modalidad, generando un ámbito lícito que puede resultar demasiado generalista. Adicionalmente observo poca claridad institucional, aunque se menciona una entidad supervisora o comisión reguladora, no se define con claridad su estructura, presupuesto, mecanismos de mediación o capacidad sancionadora. Su partida efectiva podría poner en peligro la operatividad vivo de la ley.

La nueva ley de alquileres representa un avance sustancial en términos de derechos, formalización y regulación del mercado inmobiliario. No obstante, debe aspirar a más que solo establecer controles, debe fomentar la confianza, la equidad y el respeto mutuo entre propietarios e inquilinos.

Una reglamento moderna no puede proteger a uno sacrificando injustamente al otro. Debe encontrar un punto de cálculo donde el derecho a la vivienda y el respeto a la propiedad privada coexistan de forma armoniosa y sostenible, no baste con tener una nueva ley. Es necesario que sea una buena ley, coherente con la efectividad del país y diseñada para promover un mercado de locación más cabal, formal, transparente y práctico.

Jpm-am