La República Dominicana está a punto de dar un paso importante en materia inmobiliaria con la nueva Ley de Alquileresenviada al Poder Ejecutante para su promulgación.

Pero la gran pregunta es: ¿positivamente esta ley resolverá los problemas del mercado de renta o podría traer nuevas complicaciones que terminarán afectando tanto a inquilinos como a propietarios?

Quiero analizar, de la forma más clara posible, los aspectos más relevantes que trae esta ley, sus aparentes beneficios y los riesgos que veo como Asesor Inmobiliario con más de 35 abriles en este sector.

Iniciemos con lo que, aparentemente, ganan los inquilinos.

No cerca de duda de que, en el papel, la ley es muy beneficiosa para los inquilinos, pues, entre otras cosas, les ofrece:

• -Más seguridad jurídica. Se acaban los contratos improvisados de “palabra” o escritos en una hoja sin valencia. Ahora todo deberá estar más formalizado y registrado.
• -Protección frente a aumentos abusivos. El inquilino podrá residir con veterano tranquilidad, sin miedo a que le suban el locación de forma repentina.
• -Estabilidad en el hogar. Al poseer más reglas, el ocupante puede planificar mejor su vida, sabiendo que no lo van a desalojar de un día para otro.

Para una clan que alquila en Santo Domingo Este, por ejemplo, esta ley puede significar la diferencia entre residir con incertidumbre o tener la seguridad de que podrá organizar su presupuesto mensual sin sobresaltos.

Hasta aquí, todo suena muy admisiblemente.

Veamos los problemas que vienen para los propietarios

Los dueños de las viviendas representan la otra cara de la moneda.

El sector de Acervo Raíces funciona con un delicado consistencia: el propietario pone en locación una propiedad, la cual adquirió, posiblemente con mucho esfuerzo, pensando en hacer negocios y vencer moneda como una empresa mercantil, no con fines altruistas y el inquilino la ocupa pagando un precio acoplado.

Si ese consistencia se rompe, el mercado deja de ser atractivo.

La nueva ley puede convertirse en un desmotivador para los propietarios por varias razones:

Pequeño rentabilidad.
Imaginemos un inversionista que adquisición un domicilio en Punta Cana con la idea de alquilarlo a turistas. Con la nueva ley, puede tener dificultades para ajustar los precios de acuerdo con la demanda. Esto significa que podría vencer menos de lo esperado.

Procesos legales más engorrosos.
Si un inquilino deja de satisfacer, hoy día ya es difícil recuperarlo. Con la nueva legislatura, los desalojos podrían tardar aún más, aumentando el desgaste crematístico y emocional del propietario.

Desmotivación para cambiar.
Muchas personas que pensaban comprar un domicilio extra para alquilarlo podrían pensarlo dos veces. Nadie quiere poner su moneda en un negocio que la ley hace más complicado y menos rentable.

El gran dilema es: ¿quién cumplirá la ley?

Aquí entra uno de los puntos más delicados: la aplicación habilidad.

Depósito en bancos.
La ley establece que los depósitos en señal deben entregarse al lado. Pero seamos claros: la mayoría de los propietarios va a resistirse a esto. Hoy día, el depósito lo guardan ellos mismos como señal y tener que cederlo a un lado les quita control. Muchos preferirán seguir manejándolo de forma directa, aun cuando la ley diga lo contrario.

Comisión inmobiliaria.
Otro aspecto conflictivo: eliminar la habilidad de que el inquilino pague el mes de comisión al corredor o asesor que lo ayudó a encontrar la vivienda.

¿Qué pasará? El propietario tendría que contraer ese costo. Y muchos de ellos, simplemente, no estarán dispuestos. Lo más probable es que busquen la forma de hacer contratos “por fuera” para evitar esta obligación.

En sumario, es suficiente posible que una parte significativa de los propietarios no acate la ley en estos puntos claves, lo que aumentará la informalidad en circunstancia de reducirla.

Las consecuencias a mediano plazo podrían traer grandes sorpresas.

Si esta ley se promulga tal como está redactada, podríamos ver varios artículos negativos en el mercado:

Menos propiedades en locación. Habrá quienes prefieran dejar el domicilio infructifero antaño que arriesgarse a un mal negocio.

Aumento de la informalidad. Muchos acuerdos podrían hacerse “por debajo de la mesa” para esquivar las reglas más estrictas.

Reducción de la inversión inmobiliaria. Personas que pensaban comprar con fines de renta optarán por otros tipos de inversión.

Ofrecimiento limitada, precios más altos. Paradójicamente, la misma ley que exploración proteger al inquilino podría, a dilatado plazo, dejarlo con menos opciones y con alquileres más caros por la escasez de ofrecimiento.

Desde mi punto de audiencia, la intención de proteger al inquilino es buena y necesaria. Nadie discute que existen abusos en el mercado que deben corregirse. Pero si no se logra un oscilación acoplado, la ley podría convertirse en un freno para el sector inmobiliario.

En ese sentido, podríamos preguntarnos: ¿Cuál es el monto correcto a cobrar de renta mensual?

Uno de los grandes temas que debe tomarse en cuenta al cuchichear de la nueva Ley de Alquileres es cómo se calcula un precio acoplado de rentatanto para inquilinos como para propietarios.

Si la renta se fija por debajo de lo regular, el propietario pierde interés en traspasar. Si se fija demasiado reincorporación, la propiedad se queda vacía.

Existen varios criterios que ayudan a concretar un monto adecuado:

1. La regla del 1% del valencia del inmueble

Tradicionalmente, la renta mensual debería rondar entre el 0.8% y el 1% del valencia de la propiedad.

Ejemplo:

• -Un domicilio valorado en US$100,000.00 debería alquilarse entre US$800.00 y US$1,000.00 mensuales.
• -Una propiedad de US$200,000.00 debería estar entre US$1,600.00 y US$2,000.00 al mes.

Esto permite que la inversión tenga sentido financiero y que el inquilino pague un precio regular según el valencia auténtico del inmueble.

2. Comparación de mercado

El exploración de comparables es fundamental. Se debe revisar:

• -Lo que cobran propiedades similares en la misma zona.
• -Las diferencias de valencia (amenidades, amueblado, ubicación estratégica).
• -Si el locación es residencial de dilatado plazo o turístico de corto plazo.

Un domicilio en Naco no puede tener la misma renta que uno en Los Alcarrizos, aunque entreambos tengan el mismo metraje. El mercado es quien termina ajustando los precios.

3. Costos y gastos asociados

El propietario debe calcular en su precio de renta los costos adicionales como:

• -Cuotas de mantenimiento del condominio
• -Seguro de la propiedad
• -Impuestos aplicables
• -Amortización de muebles y electrodomésticos (en caso de estar amueblada)

Una renta desafío debe cubrir estos gastos y dejar un retorno neto atractivo para que la inversión valga la pena.

4. Tipo de mercado

El perfil del inquilino determina el tipo de renta:

• -Residencial a dilatado plazo: suele producir ingresos más estables, aunque con montos mensuales más bajos.
• -Turística a corto plazo (Pool de Rentas, Airbnb, Booking): puede duplicar o triplicar la renta mensual, pero con más gastos de agencia, mantenimiento y veterano rotación de inquilinos.

Ejemplo: un domicilio en Punta Cana podría producir US$1,200.00 al mes en renta fija, o entre US$2,000.00 y US$3,000.00 al mes si se alquila por noches en plataformas digitales, siempre que mantenga una buena ocupación.

Ese ingreso podría ser aún mucho más si se utiliza la nueva modalidad citación Pool De Rentas que pondrá en practica Cruise On Land Punta Cana, un tesina que tendrá edificios tipo hotel 4 o 5 estrellas, que se encargará de prolongar una ocupación hotelera constante y en el que cada propietario tendrá ingresos por rentas directamente proporcionales a su inversión.

Según los cálculos hechos por sus promotores, las ganancias para los dueños de los apartamentos rondarán del 9 al 11% anual en el peor de los casos, con una ocupación hotelera de solo un 60% y luego de cubrir todos los costos del manejo de la agencia.

Si consideramos que el promedio de ocupación en los hoteles de Punta Cana se mantiene entre un 76 y un 90.7 % las ganancias serán mayores.

Los proyectos que llevan este sistema de renta les garantizan un ingreso mensual a los adquirientes, ya que lo generado universal por el edificio se distribuye entre todos los propietarios y cada uno deseo directamente proporcional a lo invertido, aunque su mecanismo esté desocupada.

Para las rentas largas normales, el monto correcto es aquel que:

Se ajusta al mercado y la zona.

Cubre los costos del propietario.

Deja una rentabilidad mínima del 5% Al 7% anual sobre el valencia de la propiedad.

En definitiva, una renta correcta es aquella que cubre los costos, deja una rentabilidad mínima del 5% al 7% anual sobre el valencia del inmueble y se ajusta a la sinceridad del mercado.

Este consistencia es lo que garantiza que el propietario se motive a traspasar y que el inquilino pague un precio acoplado.

Un mercado de locación saludable necesita propietarios motivados e inquilinos protegidos. Si la báscula se inclina demasiado alrededor de un costado, el resultado será un mercado distorsionado.

Por eso, antaño de promulgar esta ley tal como fue enviada al Poder Ejecutante, sería prudente escuchar más al Sector Inmobiliario y averiguar ajustes que permitan proteger al inquilino sin desmotivar al propietario.

Porque si los inversionistas dejan de comprar propiedades para alquilarlas, o los actuales propietarios deciden no cumplir la legislatura, quienes saldrán perdiendo al final serán los mismos inquilinos que la ley buscaba beneficiar.

Entonces, vale la pena preguntarnos: La Nueva Ley de Alquileres: ¿Avance o Retroceso para el Mercado Inmobiliario Dominicano?

Tirada usted sus propias conclusiones y escriba sus comentarios.

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