La construcción de viviendas en República Dominicana enfrenta una serie de riesgos y obstáculos que van mucho más allá del financiamiento. Desde la permisología hasta los retos laborales y jurídicosla industria se ve obligada a sortear múltiples barreras que impactan directamente en el precio final de las unidades habitacionales y, por consiguiente, en el faltriquera del comprador.

Durante una visitante de cortesía al revista elDinerola presidenta de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), Annerys Meléndezcitó los principales retos que afectan al sector y resaltó la requisito de articular soluciones con las autoridades para respaldar el incremento sostenible del mercado inmobiliario.

En conversación con el director del revista elDinero, Jairon Severinoadvirtió que, en la construcción, el ganancia de rentabilidad minúsculo para admitir un plan debe rondar el 20% o 25%, adecuado al nivel de riesgos implicados. “Un constructor no puede embarcarse por un ganancia menos de un 20% o 25%”, señaló. Asimismo, explicó que los riesgos van más allá de un simple cálculo financiero. “Si tú me dijeras que el problema es financiero nulo más, con ser economista fuera suficiente. Pero no funciona así. La operatividad de la construcción es muy riesgosa. Hay eventualidades que impactan tanto en los costos como en los plazos de entrega”, agregó.

Otro de esos factores es la migración profesional, que a su vez afecta la continuidad de los proyectos. Según Meléndez, esta situación ha provocado la paralización de obras por meses, generando retrasos que encarecen las construcciones y afectan a los compradores. Destaca que el sector construcción incluso enfrenta un problema estructural en materia de empleo, ya que la informalidad domina gran parte de la mano de obra, lo que dificulta la aplicación de la seguridad social y de mecanismos de protección profesional.

“En la parte jurídica del trabajo tenemos migración, por un banda, pero tenemos seguridad social por otro. El trabajo de la construcción es totalmente informal por muchas razones, incluyendo el escalamiento salarial y el tema del seguro”, explicó Meléndez.

La situación se agrava al considerar que cada trabajador puede requerir múltiples documentos para formalizar su status, lo que enlentece la contratación y genera vulnerabilidad tanto para los empleados como para las empresas.

El bulla legal y la permisología

A los retos económicos y operativos se suma un entramado constitucional que, de acuerdo con Acoproviretrasa de forma significativa el inicio y incremento de proyectos. “Aquí la permisología es para tú originarse a proceder. La parte jurídica del sector de construcción es una específico complejísima”, apuntó la presidenta.

El proceso involucra títulos de propiedad, contratos laborales, regulaciones de seguridad y, sobre todo, la aprobación de permisos. “La permisología de este país es tan compleja que afecta financieramente y contribuye al aumento del precio de la vivienda de forma significativa”, insistió Meléndez.

Según explicó, obtener los permisos puede implicar trámites con al menos 25 instituciones públicas. El retraso en estas gestiones no solo frena la ejecución de los proyectos, sino que incluso encarece las viviendas, ya que los constructores deben trasladar al comprador el costo financiero de cada mes adicional de calma.

“Imagínate lo venidero: ya yo duré un año para sacar mi permiso y comencé mi construcción. Cuando puse el precio de tu vivienda, ya yo le puse el costo financiero de ese año”, ejemplificó. Si, adicionalmente, durante la construcción surgen retrasos por permisos adicionales, el impacto financiero se multiplica.

Todos estos factores repercuten directamente en el costo de la vivienda y en la capacidad de camino de las familias dominicanas. Meléndez recordó que la permisología no es un asunto inmaterial, sino que tiene consecuencias concretas.

“¿Qué pasa si el plan se me retrasa seis meses por permisología? El constructor no puede cubrir ese costo. Va a suceder ese costo financiero al precio de la vivienda”, advirtió.

Por otra parte, los compradores que ya han entregado un auténtico deben admitir gastos adicionales, como el cuota de locación por más tiempo, adecuado a los retrasos en la entrega de las unidades. “Yo te entrego seis meses más tarde y tú tienes que durar seis meses alquilado que no tenías en cuenta pagando”, ejemplificó.

Buenos ejemplos en la región

Delante este panorama, Acoprovi ha buscado modelos de remisión en otros países de la región, con el objetivo de replicar buenas prácticas que faciliten el camino a la vivienda. En Costa Rica, por ejemplo, existe una ventanilla única que permite obtener permisos en menos de dos meses, mientras que en República Dominicana el proceso puede tardar entre ocho meses y un año.

En Pimiento, una código clara sobre alquileres y desalojos ha incentivado el incremento de proyectos multifamiliares, ofreciendo opciones a quienes prefieren arrendar en superficie de comprar. “Los multifamilias son la alternativa para el que no quiere comprar, porque no todo el mundo quiere comprar”, destacó Meléndez.

En Guatemala y Costa Rica, programas que aseguran hipotecas ofrecen longevo certeza a los compradores sobre el monto de las cuotas a remunerar, incluso en contextos de volatilidad de las tasas de interés.